Código de Buenas Prácticas de Tipo de Interés.

(Artículo de Juan Alberto González Cenzano. Economista. Senior de Secot - foto)

El 23 de noviembre, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. 

Las principales medidas que se adoptan son:

• Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de cuarenta años a contar desde la concesión del préstamo.
• Reducción del tipo de interés aplicable durante el plazo de carencia a euríbor menos 0,10. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.
• Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
• La amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no conlleva costes por compensación.
• Posibilidad de solicitud de reestructuración de la deuda en más de una ocasión; se duplica hasta los 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda habitual, y se amplía de 6 a 12 meses el plazo para solicitar el alquiler social en la propia vivienda a la entidad financiera, por un importe máximo del 3% de su valor, por parte de las personas en situación de vulnerabilidad que estén sometidas a una situación de desahucio de su vivienda habitual. Para ello se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyuntural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios personas físicas en riesgo de vulnerabilidad, que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022. 

Este Código de Buenas Prácticas será de adhesión voluntaria para las entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Prácticamente, se han adherido todos los bancos que operan en España.   Estas medidas van a aliviar, momentáneamente, los efectos de la subida del Euribor y su repercusión en las cuotas a pagar por la hipoteca contratada, pero tienen unas consecuencias económicas que interesa conocer. 

La primera medida es la carencia de amortización durante 5 años. Esto significa que no hay que pagar la cuota de amortización, sino solo los intereses del capital pendiente de amortizar en esa fecha. Esto supone, efectivamente, un desembolso mensual menor durante ese período, pero tiene, por el contrario, un aumento del costo de la hipoteca, porque al pagar solo los intereses, la deuda no disminuye, por lo que los pagos efectuados durante ese tiempo, incrementarán, de forma importante, los gastos.

La segunda medida es la posibilidad de ampliar el período de amortización hasta 40 años desde la fecha del préstamo. Si se amplia el período de amortización, se pagará menos cada mes, pero el importe de los intereses será mucho mayor, aunque se distribuya durante más tiempo, produciendo la sensación de que se paga menos. Pero al final, se pagará mucho más.

La tercera medida, reducción durante el período de carencia del interés a euríbor menos 0,10, sí supone un alivio real para los deudores.

La cuarta medida, inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario, es coherente con la nueva normativa, por lo que es lógica su anulación para estos casos.

La quinta medida, amortización anticipada del préstamo sin costes de compensación, parece más una medida de cara a la galería, que una medida realmente efectiva, porque si el deudor tiene dificultades para pagar el préstamo, no es muy creíble que pueda amortizar anticipadamente el préstamo. No obstante, si así se diera el caso, sí sería un ahorro importante, al aplicarse la norma existente.

La sexta y última medida, la posibilidad de reestructurar la deuda, dación en pago o alquiler social, sí puede ser una posibilidad interesante, aunque también tiene unos costes importantes. Como se puede ver, por lo descrito anteriormente, esas medidas del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, en principio pueden ayudar a las personas en dificultades para atender al pago de las cuotas de la hipoteca, pero tienen su coste, que puede ser importante por el alargamiento de los plazos de amortización, en forma de aumento de los intereses del mismo.

Habrá que comprobar si en la realidad, los bancos, aunque en principio lo han aceptado, hacen realidad esas medidas con todos los deudores. En cualquier caso, sería bueno que los afectados por estas medidas, consultaran con alguien experto, para que les aconsejara, entre todas las posibilidades existentes, la que mejor se adapte a sus necesidades. Precisamente, los más débiles, son los que menos conocimientos financieros tienen, y no sería la primera vez, que la alternativa elegida, no sea la mejor para ellos.

(Nota: Este artículo es el nº 500 de esta web)